So lässt sich Streit über Teilung vermeiden

Trennung mit Eigenheim

So lässt sich Streit wegen der Immobilie vermeiden

Ehepaare, die gemeinsam eine Immobilie besitzen und sich scheiden lassen, stehen vor einer komplexen Aufgabe. Kredit, Grundbuch und Steuer müssen geregelt werden – und es gibt mehr als nur einen Weg.

Trennen sich Eheleute, die gemeinsam eine Immobilie finanziert haben, müssen sie mehrere rechtliche und finanzielle Entscheidungen treffen. Laut Verbraucherservice Bayern (VSB) gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten: Ein Partner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus, beide verkaufen das Objekt gemeinsam, oder sie behalten es und vermieten es als Eigentümergemeinschaft.

Zunächst sind Kredit und Immobilie getrennt zu betrachten, erklärt Markus Steiner vom Verbraucherservice Bayern im Katholischen Deutschen Frauenbund (KDFB). Entscheidend beim Darlehen ist, wer den Kreditvertrag unterschrieben hat. Hat nur ein Partner unterschrieben, trägt er oder sie die Verantwortung für die Raten allein. Haben beide unterzeichnet, haften beide in voller Höhe für die Restschuld.

„Will nun einer den Darlehensvertrag allein übernehmen, muss die kreditgebende Bank den anderen aus der Haftung entlassen“, sagt Steiner. Die Bank stimmt dem nur zu, wenn der verbleibende Partner allein ausreichend Einkommen und Sicherheiten nachweisen kann.

• Haus geerbt: Warum der Verkaufswert oft keine Rolle spielt
• Immobilie beim Zwangsverkauf: Diese Taktiken bei der Versteigerung sind verboten

Wechselt die Immobilie von zwei auf einen Eigentümer, ist zudem eine Änderung im Grundbuch erforderlich, die ein Notar beurkunden muss. Für die Berechnung des Auszahlbetrags ermitteln Sachverständige oder Immobilienmakler zunächst den Marktwert der Immobilie.

Die Berliner Familienrechtsanwältin Eva Becker, die auch Vorsitzende des Familienrechtsausschusses im Deutschen Anwaltverein ist, erläutert: „Basis für die Auszahlung ist der aktuelle Verkehrswert des Hauses minus der noch zu zahlenden Restschuld des Kredits.“ Liegt dieser Betrag beispielsweise bei 500.000 Euro, erhält der auszuzahlende Partner 250.000 Euro.

Zusätzlich ist zu prüfen, ob ein Zugewinnausgleich greift. In Deutschland gilt dieser automatisch, wenn Paare ohne Ehevertrag heiraten. Wer im Laufe der Ehe mehr Vermögen aufgebaut hat, muss die Hälfte der Differenz an den anderen abgeben. Bei einer Differenz von 100.000 Euro wären das 50.000 Euro.

• Trennung oder Scheidung: Was ist besser für Familien?
• Zugewinngemeinschaft: Das gilt für Paare, wenn sie keinen Ehevertrag schließen

Dieser Betrag kann direkt mit der Auszahlung verrechnet werden und sie entsprechend verringern oder erhöhen. Auch steuerlich gibt es Fallstricke. Becker weist darauf hin: „Die Übertragung eines Miteigentumsanteils an den Ex-Partner gegen Ausgleichszahlung kann als steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft gelten.“ Betroffene sollten das von einem Steuerberater prüfen lassen.

„Ein Verkauf der Immobilie und dann die vorzeitige Ablösung des Kredits ist für beide Partner die sauberste Lösung“, sagt Steiner. Wer den Kredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigt, muss allerdings damit rechnen, dass die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, also eine Ausgleichszahlung für entgangene Zinseinnahmen. Wie hoch diese ausfällt, sollten Betroffene direkt bei ihrer Bank erfragen.