So klappt es schon ab 15.000 Euro

Die Angst vor Mietnomaden hält sie für übertrieben. Sie verweist auf rund 35.000 Räumungsklagen im Jahr 2024 bei etwa 24 Millionen Mietwohnungen in Deutschland. Das entspricht etwa 0,15 Prozent pro Jahr, und nicht jede Räumungsklage richtet sich gegen Mietnomaden. „Die Leute sehen, was sie verlieren können, nicht, was sie gewinnen können“, sagt Kipker. Dramatische Erfahrungsberichte aus dem Bekanntenkreis oder den sozialen Medien verzerrten das Bild.

Bei der Instandhaltung kommt es auf das Objekt an. Bei einer Eigentumswohnung kümmert sich die Eigentümergemeinschaft um Dach, Fassade, Fenster und Heizung und bildet dafür eine monatliche Rücklage. Reicht die nicht, etwa bei größeren Sanierungen, können jedoch Sonderumlagen auf die Eigentümer zukommen. Wie viel Arbeit eine Wohnung macht, bestimmt man auch selbst: mit der Entscheidung für ein sanierungsbedürftiges oder ein gepflegtes Objekt.

Das größte finanzielle Risiko liegt beim Zins. Wer heute zu rund 4,5 Prozent finanziert und wenig tilgt, kann bei der Anschlussfinanzierung deutlich höhere Raten zahlen müssen. Kipker rät deshalb, mehr zu tilgen, sich die Zinsen länger als zehn Jahre festschreiben zu lassen, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen oder von Anfang an mehr Eigenkapital einzusetzen. Klar sei aber auch: „Niemand sollte seine letzten 15.000 Euro in eine Immobilie investieren.“

Auf diesen Einwand antwortet Kipker mit einer Gegenfrage: „Wie oft sieht man seinen Vermieter im Leben?“ Meist sei das einmal beim Einzug und einmal beim Auszug. Mit einer guten Hausverwaltung bleibe für Vermieter wenig zu tun: eine Eigentümerversammlung und eine Nebenkostenabrechnung im Jahr, dazu der monatliche Blick aufs Konto.

Vom Versprechen des mühelosen Geldes hält sie trotzdem nichts. „Jeder, der sagt, Immobilien seien passives Einkommen, erzählt Quatsch.“ Viel Arbeit mache vor allem der Anfang: sich einlesen, Angebote prüfen, Wohnungen besichtigen. Später kommen einzelne Aufgaben wie eine Neuvermietung hinzu. Kipker vergleicht das mit einer neuen Sportart: Am Anfang muss man Gas geben, dann wird es Routine.

Auf den perfekten Moment zu warten, hält Kipker für vergeblich. Der Immobilienmarkt sei träge und weniger transparent als die Börse. Der Preis im Exposé sei nur die Vorstellung des Verkäufers. Außerdem bewegen sich Zinsen und Preise meist gegenläufig: Sind die Zinsen hoch, sind die Kaufpreise eher niedrig. Gut einkaufen könne man deshalb in jeder Marktphase.

Ob sich ein Kauf lohnt, prüft sie mit einer Faustregel: Die Bruttomietrendite, also die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, muss mindestens so hoch sein wie der Kreditzins. „Wir leihen uns nicht Geld für vier Prozent, um es dann für zwei Prozent anzulegen. Das ist Geldverbrennung.“ Bei einer Wohnung für 150.000 Euro und 4,5 Prozent Zins heißt das: mindestens 562,50 Euro Kaltmiete im Monat. Besser wäre, die Kaltmiete würde zusätzlich die Tilgung abdecken.