Lohnt sich der Einstieg noch?

Immobilienausblick

Wer 2026 zuschlägt, könnte klug handeln

Die Bauzinsen bleiben stabil, die Preise ziehen an, der Mietmarkt bleibt angespannt. Warum 2026 für Käufer trotzdem ein gutes Jahr sein könnte.

Der Immobilienmarkt sortiert sich neu. Nach Jahren mit Zinswende, Preiskorrekturen und Verunsicherung sind die Spielregeln klarer geworden. Doch 2026 ist nicht für alle Käufer gleich. Wer profitieren kann, hängt stark von der Lebenssituation ab. Ein Ausblick, wie es bei Bauzinsen, Immobilien- und Mietpreisen weitergehen könnte.

Bei den Bauzinsen dürfte es für Kaufinteressierte im kommenden Jahr wenig Überraschungen geben. „Wir erwarten eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz“, sagt Florian Pfaffinger, Mitglied im Expertenrat des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein. Für zehnjährige Darlehen rechnet er 2026 mit Topkonditionen zwischen 3,1 und 3,7 Prozent.

Zwar könnten einzelne Banken zum Jahresanfang aggressiver kalkulieren, um neue Kredite in ihre Bücher zu bekommen, dauerhaft deutlich günstigere Zinsen hält der Experte jedoch für unwahrscheinlich. „Es macht aus unserer Sicht keinen Sinn, auf niedrigere Zinsen zu warten.“ Stattdessen sei eher mit leicht steigenden Zinsen zu rechnen.

Ein Grund: Die zunehmende Staatsverschuldung weltweit treibt die Renditen von Bundesanleihen – und damit auch die langfristigen Bauzinsen.

Nach den Rückgängen bei Bestandsimmobilien seit 2022 haben sich die Preise für Häuser und Wohnungen zuletzt stabilisiert. Für 2026 erwartet Dr. Klein wieder steigende Werte. „Bundesweit rechnen wir mit Preissteigerungen von rund drei Prozent“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierungsvermittlers Dr. Klein. In Metropolen mit strukturellem Wohnungsmangel könnten es sogar „vier oder fünf Prozent“ werden.

Allerdings gelte das nicht für alle Immobilien. „Energetisch schwache Bestände, vor allem die Effizienzklassen G bis H, können weiterhin Abschläge sehen“, betont Neumann. Je schwächer die Lage, desto größer seien die Preisrisiken. Energieeffizienz sei längst nicht mehr nur ein Nebenthema, sondern wirke direkt auf Wert und Finanzierung. Topzinsen bekommen Kaufinteressierte demnach nur noch für Immobilien der Top-Energieeffizienzklassen.

Im Neubau deuten die Zahlen erstmals auf eine leichte Trendwende hin. Doch selbst wenn sich diese 2026 fortsetzt, wird das Angebot kurzfristig kaum steigen. Zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegen oft mehrere Jahre.

Der Mietmarkt dürfte deshalb angespannt bleiben. Besonders in Großstädten sei der sogenannte Lock-in-Effekt spürbar. „Viele Menschen sitzen in Bestandswohnungen mit sehr niedrigen Mieten fest, weil sie nichts Vergleichbares finden“, beschreibt Neumann die Lage. Der Markt sei „eingefroren“. Das hat auch Folgen auf den Eigentumsmarkt.

„Wer im Mietmarkt in Metropolen nichts mehr findet, ist gezwungen, sich mit Wohneigentum auseinanderzusetzen, wenn es finanziell möglich ist“, sagt Neumann. Das erhöhe die Nachfrage zusätzlich, ohne die Mieten zu entlasten.