Anleger flüchten aus „grundbesitz“ und Co.

Milliardenabflüsse und Zwangsverkäufe

Die gefährliche Lage der DWS-Fonds

Drei DWS-Immobilienfonds stehen unter massivem Druck, die Finanzreserven schrumpfen bedrohlich. Zeit für Anleger zu handeln – oder lohnt sich das Warten auf bessere Zeiten?

Im September 2026 führte die Abwertung der drei Flaggschiff-Fonds des Vermögensverwalters DWS – Grundbesitz Europa, Grundbesitz global und Grundbesitz Fokus Deutschland – zu erheblicher Unruhe an den Märkten, wie das „Handelsblatt“ und die „Süddeutsche Zeitung“ übereinstimmend berichten. Rund 8 Milliarden Euro Anlegerkapital stecken in diesen Fonds, die nun in eine gefährliche Abwärtsspirale geraten sind.

Was geschieht, wenn die Barreserven nicht mehr ausreichen, um alle Anlegerinnen und Anleger auszuzahlen? Und welche Optionen haben sie, um ihre Verluste zu begrenzen? Ein Überblick.

Die Probleme der DWS-Fonds sind eng mit der aktuellen Marktlage verknüpft. Jahrelang galten offene Immobilienfonds als sichere Anlage, die in Zeiten von Nullzinsen Renditen von 2 bis 3 Prozent einbrachten. Doch die Zeiten haben sich geändert. Tagesgeld und Festgeld bieten inzwischen Zinsen von 3 bis über 4 Prozent – und der Markt für Gewerbeimmobilien steckt in einer tiefen Krise.

Homeoffice hat viele Büroflächen überflüssig gemacht, und die gestiegenen Zinsen drücken die Immobilienwerte. Hinzu kommt, dass die DWS-Fonds im Jahr 2026 eine negative Rendite verzeichneten. So verlor der Fonds Grundbesitz Europa allein im September über 7 Prozent seines Anteilswerts. Viele Anlegerinnen und Anleger haben das Vertrauen in „Betongold“ verloren und ziehen ihr Kapital ab – aus Angst vor weiteren Abwertungen.

Die DWS-Fonds sind nicht die einzigen, die unter den aktuellen Bedingungen leiden. Zahlreiche andere Immobilienfonds haben in den letzten Jahren ebenfalls massive Probleme bekommen:

• Wohnen ZBI (Union Investment): Abwertung im Sommer 2024 um 17 Prozent.
• Leading Cities Invest (Kanam Grund): Mehrfache Abwertungen seit Dezember 2023, wurde am 26. Juni 2026 offiziell geschlossen und befindet sich nun in der geordneten Abwicklung.
• Wertgrund Wohnselect D: Seit Januar 2026 keine Rückgabe von Anteilen mehr möglich.
• Wohnen Deutschland (Industria/IntReal): Rücknahme und Ausgabe von Anteilen seit Februar 2026 ausgesetzt.
• DF Deutsche Finance Investment Fund 17 – Club Deal Boston II: Vorläufige Insolvenzverwaltung seit September 2026.
• DF Investment Fund 20 – Club Deal Boston III: Liquidation seit Juli 2026.
  Hinweis: Beim Investment Fund 17 und Fund 20 handelt es sich nicht um offene, sondern um geschlossene Immobilienfonds.

Bei vielen Fonds liegen die Börsenpreise oft deutlich unter den offiziellen Anteilspreisen der Fondsgesellschaften – ein mögliches Zeichen dafür, dass viele Anleger aus den Fonds herauswollen, es aufgrund der Rückgabefristen aber nicht ohne Weiteres können.

Die Krise der DWS-Fonds spitzt sich zu, weil immer mehr Anlegerinnen und Anleger ihr Vertrauen verlieren und ihre Anteile kündigen. Allein von Januar bis Juli 2026 musste die DWS fast 885 Millionen Euro an Rückzahlungen leisten – das entspricht fast 28 Prozent aller Mittelabflüsse in der deutschen Immobilienfonds-Branche. Doch das Geld der Anleger steckt in Immobilien, die sich aktuell nur schwer verkaufen lassen.

Um die Rückgaben zu finanzieren, ist die DWS gezwungen, Immobilien zu veräußern – und das in einem illiquiden Markt, der durch gestiegene Zinsen und geopolitische Unsicherheiten blockiert ist. Oft lassen sich Objekte nur mit deutlichen Abschlägen verkaufen, was die Fonds weiter schwächt. Gleichzeitig sinken die Liquiditätsreserven der Fonds und nähern sich der kritischen Grenze von 5 Prozent.