Welche Rechte Geschwister beim Erbe haben

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Haus an Tochter verkauft: Hat der Sohn später trotzdem Ansprüche?

Jede Woche beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute geht es um eine Immobilienübertragung.

Viele Eltern regeln die Vermögensnachfolge zu Lebzeiten und übertragen ihr Haus an eines ihrer Kinder. Das kann zum Beispiel mithilfe eines notariell beurkundeten Verkaufs geschehen. Doch was bedeutet das für die übrigen Kinder? Das fragt sich auch ein t-online-Leser. Er schreibt: „Wir haben unser Haus per Notar an unsere Tochter verkauft. Hat unser Sohn nach unserem Tod trotzdem noch Ansprüche darauf?“

Nein, nicht auf das Haus selbst. „Mit der Eintragung im Grundbuch ist die Immobilie Eigentum der Tochter geworden und fällt damit nicht mehr in den Nachlass der Eltern“, erklärt Lisa Sönnichsen, Notarin in Hamburg und Vorstandsmitglied der Hamburgischen Notarkammer. Für den Sohn bedeutet das: Er kann nach dem Tod der Eltern grundsätzlich keinen Anspruch mehr direkt auf das Haus erheben.

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Ganz ausgeschlossen sind Ansprüche allerdings nicht. Entscheidend ist, zu welchem Preis die Immobilie verkauft wurde. Lag der vereinbarte Kaufpreis deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert des Hauses, kann ein Teil der Übertragung rechtlich als Schenkung angesehen werden. Juristen sprechen in solchen Fällen von einer verdeckten Schenkung.

Das kann Folgen für den Pflichtteil haben. Denn Kinder gehören zu den sogenannten Pflichtteilsberechtigten. Das Gesetz soll verhindern, dass ihr Anspruch dadurch ausgehöhlt wird, dass Vermögen schon vor dem Tod verschenkt wird. Deshalb kann unter bestimmten Voraussetzungen ein sogenannter Pflichtteilsergänzungsanspruch entstehen.

„Ob tatsächlich ein solcher Anspruch besteht, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab – etwa davon, wie der Vertrag ausgestaltet ist, welchen Wert die Immobilie hatte und wie viel Zeit seit der Übertragung vergangen ist“, so Sönnichsen. Denn es gilt: Je länger eine Schenkung zurückliegt, desto weniger wird sie bei der Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs berücksichtigt. Nach zehn Jahren bleibt die Schenkung grundsätzlich außer Betracht.

Wichtig ist allerdings: Bei Immobilienübertragungen an Kinder gelten oft Besonderheiten. Haben sich die Eltern beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten und die Immobilie weiterhin wie zuvor genutzt, beginnt die Zehnjahresfrist häufig gar nicht oder nicht vollständig zu laufen. Dann kann die Übertragung auch viele Jahre später noch für Pflichtteilsansprüche relevant sein.