„Dummensteuer“ vermeiden
Diese Fehler beim Vererben von Immobilien sind teuer
Aktualisiert am 21.03.2026 – 06:21 UhrLesedauer: 3 Min.
Wer eine Immobilie weitergeben will, sollte genau planen. Denn viele machen dabei teure Fehler: von falschen Testamenten bis zu übersehenen Steuerfallen.
Ein Haus oder eine Wohnung gehören oft zum wertvollsten Besitz einer Familie. Doch wenn es ums Vererben oder Verschenken geht, machen Eigentümer viel falsch – mit Folgen für die Erben und den Familienfrieden. Streit, unnötig hohe Steuern oder sogar ein Zwangsverkauf lassen sich meist verhindern, wenn Sie rechtzeitig klare Regelungen treffen. t-online zeigt häufige Fehler und wie sie sich vermeiden lassen.
„Der Worst Case ist immer, wenn kein Testament vorhanden ist: Man weiß nicht, was der Erblasser wollte, und jedes Kind fühlt sich benachteiligt. Dann fangen die Streitigkeiten an“, sagt Daniel Schollenberger, Finanz- und Steuerexperte von Legatum Steuerboutique, t-online.
Das gilt insbesondere, wenn eine Immobilie Teil des Nachlasses ist. Denn ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge. Oft gibt es dann eine Erbengemeinschaft, die einstimmig entscheiden muss, wie es mit der geerbten Immobilie weitergeht. Das führt nicht selten zu jahrelangem Streit, teuren Prozessen oder einem Zwangsverkauf der vererbten Immobilie.
„Ich erlebe es immer wieder, dass Eltern zu lange warten. Viele fangen erst mit 70 an, über das Vererben nachzudenken. Doch spätestens dann sollte man sich mit den Kindern an einen Tisch setzen und festlegen, was passieren soll“, rät Schollenberger.
Eine Regelung zu Lebzeiten hat nicht nur den Vorteil, dass sie weniger Streit verursacht, mitunter können die Erben dadurch auch Steuern sparen. Denn anders als bei der Erbschaftsteuer können Sie bei der Schenkungssteuer die Freibeträge alle zehn Jahre aufs Neue nutzen. Und die sind durchaus beträchtlich: 400.000 Euro pro Kind und Elternteil. Diese Beträge bleiben bei Schenkungen steuerfrei.
„Wenn beide Eltern eine Immobilie gemeinsam besitzen, können sie ihrem Kind im ersten Schritt bis zu 800.000 Euro steuerfrei übertragen – und nach zehn Jahren erneut. Wer das clever nutzt, kann seinen Erben enorme Summen ersparen“, sagt Schollenberger. „Die Erbschaftsteuer wird daher oft als Dummensteuer bezeichnet. Weil nur derjenige zahlt, der nicht rechtzeitig vorsorgt.“ So viel Geld können Sie steuerfrei erben.
Manche Eltern sichern sich beim Verschenken einer Immobilie über eine sogenannte Rückfallklausel ab: Das Haus oder die Wohnung kann unter bestimmten Umständen wieder zurückgefordert werden. Was als Sicherheitsnetz gedacht ist, führt in der Praxis aber oft zu Problemen.
„Rückfallklauseln können sinnvoll sein. Sie greifen zum Beispiel, wenn das Kind insolvent wird, das Haus verkaufen möchte oder der Kontakt völlig zerbricht“, erklärt Schollenberger. „Doch viele vergessen, dass bei einer Rückforderung wieder Steuern fällig werden. Und die sind deutlich höher, weil Kindern ihren Eltern nur Vermögen bis 100.000 Euro steuerfrei überlassen können.“
Eine geerbte Immobilie ist nicht automatisch ein Gewinn. Stehen noch Hypotheken oder hohe Sanierungskosten an, übernehmen die Erben auch diese Last. Das ist auch relevant, wenn einzelne Geschwister ausgezahlt werden sollen.
