Auch ein Garten, ein Swimmingpool oder ein Fitnessraum können zum Gemeinschaftseigentum gehören, wenn sie allen Eigentümern zugänglich sind. Für das Gemeinschaftseigentum können Sie aber auch Sondernutzungsrechte vereinbaren.
Ein Beispiel dafür wäre die alleinige Nutzung eines bestimmten Teils des Gartens. Weil dieser gemeinschaftliches Eigentum bleibt, dürfen Sie dort aber nicht eigenmächtig große bauliche Veränderungen vornehmen.
Teileigentum ergibt sich zusammen aus dem Sondereigentum an jenen Räumen oder Flächen, die keinen Wohnzwecken dienen, und Ihrem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 3 WEG).
Teilungserklärung: Sie legt fest, wie sich die Eigentumsanteile an der Gesamtimmobilie und am Grundstück verteilen. Sie besteht aus dem Aufteilungsplan, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und oft auch der Gemeinschaftsordnung. Der Aufteilungsplan zeigt die Lage und Größe der Gebäudeteile und wie diese unter den Eigentümern aufgeteilt sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung zeigt, welche Gebäudeteile baulich getrennt sind. Die Gemeinschaftsordnung umfasst unter anderem die Regeln für die Eigentümerversammlung und die Kostenaufteilung. Sie darf durch eine Hausordnung ergänzt werden. Jede Teilungserklärung muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.
Was steht in der Gemeinschafts- und Hausordnung?
Die Gemeinschaftsordnung (GemO) regelt alle Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander. Sie wird in der Eigentümerversammlung festgelegt und darf nur geändert werden, wenn alle Eigentümer zustimmen. Sie kann durch eine Hausordnung ergänzt werden. Gibt es keine GemO, gilt das Wohneigentumsgesetz.
Gemeinschafts- und Hausordnung können folgende Bereiche umfassen:
- Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
- Verteilung der Stimmrechte der Miteigentümer
- Verteilung der Kosten auf die Eigentümer
- Regelungen zur Instandsetzung des Wohngebäudes
- Regelungen zur Beauftragung eines Verwalters
- Regelungen zur Nutzung von Garten und Terrassen
- Regelungen zu Spielplätzen und Freizeitanlagen innerhalb des Gebäudes
- Regelungen zur Haustierhaltung
- Regelungen zur Hausmusik
- Festlegung von Ruhezeiten
- Organisation der Treppenreinigung
Ist eine Hausverwaltung für Eigentümergemeinschaften Pflicht?
Ja, so sieht es das Wohneigentumsgesetz vor. Die Eigentümer müssen sich auf eine gemeinsame Hausverwaltung einigen, die alle organisatorischen Aufgaben für sie erledigt.
Dazu zählt beispielsweise, dass sie sich um einen Hausmeisterservice kümmert, Handwerker beauftragt, wenn Reparaturen anstehen, oder die Eigentümer in Fragen zum Gemeinschaftseigentum berät. Die Hausverwaltung erstellt zudem einen jährlichen Wirtschaftsplan und die Wohngeldabrechnung.
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Der Jahreswirtschaftsplan führt alle Ausgaben und Einnahmen auf, die für die Eigentümergemeinschaft im Kalenderjahr zu erwarten sind. Die Eigentümer stimmen dem Plan auf der Eigentümerversammlung zu und verpflichten sich damit, das monatliche Wohngeld (auch Hausgeld genannt) zu zahlen. Damit werden laufende Betriebskosten beglichen und eventuell Rücklagen gebildet.
Gut zu wissen: Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten wollen, können Sie nicht auf die Hausverwaltung zählen. Denn dabei geht es um Sondereigentum. Dafür ist die Verwaltung nicht zuständig.
