Doch selbst eine Verkaufswelle bedeutet nicht automatisch fallende Preise überall. Denn ein massenhafter Verkauf der Babyboomer-Häuser wird den deutschen Immobilienmarkt regional sehr unterschiedlich treffen.
Laut dem Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) geraten vor allem Regionen mit schrumpfender Bevölkerung und schwacher Wirtschaft unter Druck. Dabei stehen Städte mit einem besonders hohen und nachhaltigen Wachstum sowie einer vergleichsweise jungen Bevölkerung Orten mit einem starken Bevölkerungsrückgang gegenüber.
Wie die Prognose des IW für alle 400 deutschen Kreise zeigt, werden besonders Teile Ostdeutschlands, das Saarland, ländliche Regionen in Rheinland-Pfalz und das Ruhrgebiet vom Bevölkerungsschwund betroffen sein. Am härtesten würden laut IW Regionen wie der Erzgebirgskreis, die Vulkaneifel oder Kronach getroffen. Unter Druck stehen außerdem Kreise mit Automobil- oder energieintensiver Industrie wie Zwickau.
Gleichzeitig wachsen Städte wie München, Nürnberg, Frankfurt am Main, Berlin und Hamburg. Dort bleibt Wohnraum auch weiterhin knapp – und teuer. Die Folge: Ein rückläufiger Bevölkerungstrend werde in den betroffenen Regionen zu einem erhöhten Leerstand führen, während große Metropolregionen auf der Gewinnerseite stünden, heißt es in der Studie weiter.
In schrumpfenden Regionen können Häuser tatsächlich massiv an Wert verlieren. Laut dem IW sind bis 2035 Wertverluste von rund 20 Prozent möglich. Sinkt die Bevölkerung, steigen die Leerstände. Teilweise liegen diese heute in einzelnen Ortsteilen bereits bei über 20 Prozent. Dann fehlt es schlicht an Käufern, selbst für intakte Häuser.
Aus städtebaulicher Sicht könnte dies in den betroffenen Regionen bedeuten, dass Ortsteile verkleinert oder sogar ganze Siedlungen aufgegeben werden müssen. Wenn Infrastruktur zurückgebaut wird, verliert die Lage außerdem an Attraktivität. Eine schlechtere Anbindung, weniger Versorgung und eine „entwertete“ Nachbarschaft drücken die Preise zusätzlich. In solchen Fällen rechnen Gutachter mit dauerhaften Wertverlusten von rund fünf Prozent pro Jahr.
