Bis zu 100 Prozent Mietminderung

Bis zu 100 Prozent

Heizung defekt im Winter? Wann Ihnen eine Mietminderung zusteht

Ein Heizungsausfall im Winter ist nicht nur ärgerlich, sondern gibt Mietern auch das Recht auf Mietminderung. Wie Sie Ihre Ansprüche geltend machen können.

Als Mieter genießt man zahlreiche Vorteile: keine hohen Investitionskosten, flexible Umzugsmöglichkeiten und keine Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie – das bleibt Aufgabe des Vermieters. Doch was passiert, wenn im Winter die Heizung ausfällt? Gerade in der kalten Jahreszeit möchte niemand in einer Frostbox wohnen.

Haben Sie Anspruch auf Mietminderung? Wie schnell muss die Heizung repariert werden? Und was, wenn Schimmel entsteht? Diese Fragen sind entscheidend für alle, die von einem solchen Problem betroffen sind. In diesem Artikel erfahren Sie Schritt für Schritt, welche Rechte Sie als Mieter haben und wie Sie diese geltend machen können.

Die sogenannte Heizperiode dauert in Deutschland in der Regel vom 1. Oktober bis zum 30. April. Während dieser Zeit ist der Vermieter verpflichtet, dafür zu sorgen, dass in den Mieträumen ausreichende Temperaturen herrschen. Dies wird in der Rechtsprechung als Mindestanforderung an den Wohnstandard angesehen.

Außerhalb der Heizperiode (also in den Sommermonaten) müssen Vermieter nur dann heizen, wenn es außergewöhnlich kalt wird und die Innenraumtemperaturen unter die Mindestwerte fallen.

Laut gängiger Rechtsprechung müssen folgende Temperaturen in Wohnräumen erreicht werden:

• Wohnzimmer, Schlafzimmer und Kinderzimmer: 20 bis 22 °C
• Küche: 18 bis 20 °C
• Bad: 22 °C

Sinken die Temperaturen dauerhaft unter diese Werte, liegt ein Mietmangel vor. Dabei ist entscheidend, dass die Temperaturen auch bei extremer Kälte außen eingehalten werden müssen.

Fallen die Temperaturen in der Wohnung unter die vorgeschriebenen Werte, haben Mieter das Recht, die Miete zu mindern. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß des Heizungsproblems ab. Grundsätzlich gilt:

• Bei einer Raumtemperatur unter 18 °C ist eine Minderung von bis zu 20 Prozent der Nettokaltmiete möglich.
• Liegt die Temperatur dauerhaft unter 16 °C oder fällt die Heizung komplett aus, kann die Mietminderung bis zu 100 Prozent betragen.

Wichtig: Eine Mietminderung passiert nicht automatisch. Der Mieter muss den Vermieter schriftlich über den Mangel informieren und die Mietminderung ankündigen.

Der Vermieter ist verpflichtet, einen Heizungsmangel unverzüglich zu beheben. In der Regel gelten hier 48 Stunden als zumutbare Frist für eine Reaktion des Vermieters. Bei extremen Außentemperaturen oder einem Totalausfall der Heizung muss der Vermieter sogar noch schneller handeln.

Reagiert der Vermieter nicht, haben Mieter das Recht, einen Handwerker zu beauftragen und die Kosten vom Vermieter zurückzufordern. Dabei sollte der Vermieter jedoch vorher schriftlich auf den Mangel hingewiesen und aufgefordert werden, diesen zu beheben. Lesen Sie hier mehr zu dem Thema, wenn der Vermieter nichts tut.

Wenn Sie aufgrund eines Heizungsausfalls gezwungen sind, Ersatzheizgeräte wie Elektroheizungen oder Wärmelüfter anzuschaffen oder zu leihen, können Sie diese Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen. Voraussetzung auch hier: Informieren Sie den Vermieter über den Ausfall rechtzeitig und sorgen Sie dafür, dass die Kosten im angemessenen Rahmen bleiben.

Ein Heizungsausfall im Winter birgt das Risiko von Schimmelbildung, da kalte Luft weniger Feuchtigkeit aufnimmt. Kondenswasser kann sich an kalten Wänden und Fenstern sammeln, was ideale Bedingungen für Schimmel schafft.

Entsteht Schimmel aufgrund eines Heizungsdefekts, haftet der Vermieter für die Beseitigung des Schadens. Dazu gehört nicht nur die Entfernung des Schimmels, sondern auch die Wiederherstellung des betroffenen Wohnraums.

Wichtig: Dokumentieren Sie die Schäden mit Fotos und melden Sie diese umgehend schriftlich.

Um eine Mietminderung korrekt berechnen zu können, sind folgende Faktoren entscheidend: die Nettokaltmiete, die Dauer des Heizungsausfalls und der Umfang des Mangels.

Beispiel 1: Teilweise Heizleistung

• Nettokaltmiete: 1.000 Euro
• Heizung funktioniert nur teilweise für 7 Tage (Minderung: 30 Prozent)
• Berechnung: (1.000 Euro × 7 Tage × 30 Prozent) ÷ 30 Tage = 70 Euro weniger Miete

Beispiel 2: Kompletter Heizungsausfall

• Nettokaltmiete: 700 Euro
• Heizung fällt für 5 Tage komplett aus (Minderung: 100 Prozent)
• Berechnung: (700 Euro × 5 Tage × 100 Prozent) ÷ 30 Tage = 116,67 Euro weniger Miete

1. Mangel melden: Informieren Sie den Vermieter unverzüglich schriftlich per Brief oder E-Mail über den Heizungsausfall. Dokumentieren Sie den Mangel mit Fotos und messen Sie die Raumtemperatur.
2. Frist setzen: Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels. In der Regel reichen 48 Stunden aus.
3. Mietminderung ankündigen: Teilen Sie dem Vermieter schriftlich mit, dass Sie die Miete mindern werden, wenn der Mangel nicht behoben wird. Geben Sie den Zeitraum und die geplante Höhe der Mietminderung an.
4. Nachweise sammeln: Führen Sie ein Protokoll über die Temperaturen und die Dauer des Heizungsausfalls. Diese Unterlagen können wichtig sein, falls es zu Streitigkeiten kommt.
5. Handwerker beauftragen: Falls der Vermieter nicht reagiert, dürfen Sie selbst einen Handwerker beauftragen. Dokumentieren Sie auch diesen Schritt schriftlich.

Jutta Hartmann, Sprecherin des Deutschen Mieterbundes, erklärt: Mieter sollten immer sachlich und rechtlich korrekt handeln, um Streit mit dem Vermieter zu vermeiden. Schriftliche Nachweise seien entscheidend.

Gerichtsurteile bieten Mietern eine wertvolle Orientierung, wenn es darum geht, ihre Rechte bei Heizungsausfällen durchzusetzen. Nachfolgend sind einige relevante Entscheidungen aufgeführt:

• Totalausfall der Heizung während der Heizperiode: Das Landgericht Berlin entschied, dass bei einem vollständigen Ausfall der Heizung und Warmwasserversorgung während der Heizperiode die Miete um 100 Prozent gemindert werden kann (Urteil vom 10.01.1992, Az. 64 S 291/91). In dem verhandelten Fall war die Gasversorgung unterbrochen, sodass weder Heizung noch Warmwasser funktionierten. Das Gericht bewertete die Wohnung aufgrund dieses Mangels als unbewohnbar.
• Heizungsausfall von Oktober bis Dezember: Das Amtsgericht Charlottenburg sprach Mietern eine Mietminderung von 70 Prozent zu, wenn die Heizungsanlage von Anfang Oktober bis Anfang Dezember ausfällt (Urteil vom 07.06.2013, Az. 216 C 7/13). Das Gericht bewertete den Heizungsausfall während der Heizperiode als erheblichen Mangel.
• Nicht funktionierende Heizung außerhalb der Heizperiode: Das Amtsgericht Villingen-Schwenningen entschied, dass auch außerhalb der Heizperiode bei unangenehm kalten Temperaturen eine Mietminderung von 50 Prozent gerechtfertigt ist, wenn die Heizung nicht funktioniert. (Urteil vom 03.09.2015, Az. 11 C 243/14). Zusätzlich wurden Mängel wie undichte Fenster und Bauschutt berücksichtigt.

Diese Urteile verdeutlichen, dass die Rechtsprechung bei Heizungsausfällen während der Heizperiode in der Regel zugunsten der Mieter entscheidet. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Umfang und der Dauer des Ausfalls sowie von den daraus resultierenden Beeinträchtigungen ab. Mieter sollten jedoch stets den spezifischen Einzelfall betrachten und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen, um ihre Ansprüche korrekt durchzusetzen.

Ein Heizungsausfall kann für Mieter besonders in der kalten Jahreszeit äußerst unangenehm sein. Dennoch berechtigt nicht jeder Ausfall automatisch zu einer Mietminderung. Es gibt spezifische Umstände, unter denen eine Mietminderung unzulässig ist.

Als zumutbar gelten beispielsweise geringfügige oder kurzfristige Heizungsausfälle von wenigen Stunden. So hat das Oberlandesgericht Brandenburg entschieden, dass ein kurzfristiger Heizungsausfall an einzelnen Tagen nicht ausreicht, um die Miete zu mindern. Auch außergewöhnliche Witterungsverhältnisse entbinden den Vermieter von der Pflicht zum sofortigen Handeln.