Stärker gestiegen als die Inflation

Mietmarkt weiter Sorgenkind

Wohnen wird immer teurer – Forscher geben keine Entwarnung

Während sich die Kaufpreise wieder etwas stabilisieren, kennt der Mietmarkt aktuell nur eine Richtung: nach oben. Im letzten Quartal 2025 stiegen die Mieten stärker als die Inflation.

Die Preise für Wohnimmobilien sind im vergangenen Jahr einer Studie zufolge stärker gestiegen als die Inflation. Eigentumswohnungen kosteten im Schlussquartal 3,8 Prozent mehr als Ende 2024, wie aus der Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) hervorgeht. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich demnach um 2,8 Prozent. Zum Vergleich: Die Verbraucherpreise legten 2025 um durchschnittlich 2,2 Prozent zu. „Damit liegen die Kaufpreissteigerungen insgesamt oberhalb der Inflationsrate und deuten auf reale Preiszuwächse hin“, lautet das Fazit der IW-Forscher Pekka Sagner und Michael Voigtländer.

Im kurzfristigen Quartalsvergleich zeigte sich eine uneinheitliche Entwicklung. Eigentumswohnungen verteuerten sich von Oktober bis Dezember um 0,2 Prozent im Vergleich zu den vorangegangenen drei Monaten. Dagegen sanken die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,9 Prozent. „Ursächlich für das schwache letzte Quartal könnte zum einen das steigende Zinsniveau gewesen sein, andererseits aber auch der Druck vieler Verkäufer, einen Verkauf noch zum Jahresende zu realisieren“, so das IW.

Die Kaufpreise insgesamt zogen in den zehn größten Städten weiter an, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Standorten zeigen. Besonders ausgeprägt war der Anstieg in Dortmund (+5,5 Prozent im Vergleich zum Jahresende 2024), Köln (+4,9 Prozent), Düsseldorf (+4,7 Prozent) sowie Essen (+4,2 Prozent). Auch Hamburg (+4,1 Prozent) und Leipzig (+3,7 Prozent) verzeichnen spürbare Preissteigerungen. In Frankfurt am Main (+2,7 Prozent) und Berlin (+1,8 Prozent) fiel das Wachstum verhaltener aus, während München (+0,7 Prozent) und Stuttgart (+1,1 Prozent) die geringste Dynamik zeigten.

Noch stärker als die Kaufpreise sind die Neuvertragsmieten gestiegen. Diese legten im vergangenen Jahr bundesweit um 4,1 Prozent im Vergleich zum Jahresende 2024 zu. „Eine Entspannung der Mietmärkte ist damit weiterhin nicht erkennbar“, erklärten die IW-Forscher. Besonders hohe Mietzuwächse zeigen sich in Köln (+7,6 Prozent), Leipzig (+5,9 Prozent) und Hamburg (+5,4 Prozent). Auch in München (+4,6 Prozent), Essen und Stuttgart (jeweils +3,9 Prozent) blieb die Dynamik hoch.

Wegen der hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot dürfte der Mietmarkt angespannt bleiben. „Eine Entlastung ist empirisch weder in der regionalen Breite noch in den großen Städten erkennbar“, sagen die IW-Forscher. Das erhöhe die Belastung insbesondere für mobile Haushalte und Neuzuziehende. Notwendig sei eine Ausweitung des Wohnungsangebots über schnellere Planungs- und Genehmigungsprozesse, höhere Neubauaktivität und eine stärkere Aktivierung von Flächen. „Solange der Wohnungsbau nicht deutlich in Fahrt kommt, werden uns steigende Mieten noch auf Jahre beschäftigen“, so Sagner.

Nach jahrelangem Boom sind die Immobilienpreise zwischen Anfang 2022 und 2024 um 13 Prozent gefallen. Ein Grund dafür waren die deutlich gestiegenen Bauzinsen. Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland werden in den kommenden Jahren voraussichtlich weiter steigen. Fachleute erwarten einen Preisanstieg von 3,4 Prozent für das laufende Jahr und von 3,2 Prozent für 2027, wie aus einer Umfrage der Nachrichtenagentur Reuters unter Immobilienanalysten hervorgeht. Die allgemeine Inflationsrate dürfte im selben Zeitraum bei rund zwei Prozent liegen.