Grundsteuer berechnen: Formel und Beispiel

Viel Gestaltungsspielraum durch Hebesatz

Die Grundsteuermesszahl ist gesetzlich festgeschrieben. Sie unterscheidet sich je nach Grundstücksart und Bundesland. Im Westen beträgt sie zwischen 0,26 Prozent und 0,6 Prozent des Einheitswerts und im Osten zwischen 0,5 und 1 Prozent des Einheitswerts. Mit der Grundsteuerreform sollen die Steuermesszahlen auf ein Zehntel ihres bisherigen Wertes abgesenkt werden. Eine Tabelle mit der aktuell noch für Sie geltenden Grundsteuermesszahl finden Sie hier.

Der Hebesatz schließlich wird von den Kommunen festgelegt. Er bestimmt maßgeblich, wie hoch die Grundsteuer letztlich ausfällt. Der Spielraum der Gemeinden ist groß: Der Hebesatz kann zwischen 0 und 1.050 Prozent liegen. Er gilt immer für ein Kalenderjahr. Mehr zum Hebesatz lesen Sie hier.

Wie berechne ich die Grundsteuer ab 2025?

Auch ab 2025 benötigen Sie drei Faktoren, um die Grundsteuer zu berechnen. Statt des Einheitswerts kommt dann allerdings der neue Grundsteuerwert zum Einsatz. Für diesen müssen Immobilienbesitzer im Jahr 2022 eine gesonderte Steuererklärung abgeben.

Die Formel zur Berechnung der neuen Grundsteuer nach dem Bundesmodell lautet:

Grundsteuer = Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl x Hebesatz

Der Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert, der noch auf den Wertverhältnissen von 1964 im Westen und 1935 im Osten basiert und daher als verfassungswidrig eingestuft wurde. Der neue Grundsteuerwert wird derzeit von den Finanzämtern ermittelt. Millionen Bürgerinnen und Bürger müssen deshalb sogenannte Feststellungserklärungen abgeben.

Maßgeblich für den Grundsteuerwert sind in den Bundesländern, die dem Bundesmodell folgen, der Bodenrichtwert, die Grundstücksfläche und Grundstücksart, das Alter des Gebäudes sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die unter anderem von der sogenannten Mietniveaustufe der Kommune abhängt. Die Mietniveaustufen hat das Bundesfinanzministerium für alle Gemeinden anhand der Durchschnittsmieten in den Bundesländern festgelegt.

Steuermesszahl wird drastisch gesenkt

Da der Grundsteuerwert deutlich über dem bisherigen Einheitswert liegen wird, die Grundsteuerreform aber nicht dazu führen soll, dass sich die Grundsteuer erhöht, wird die Grundsteuermesszahl erheblich gesenkt – auf etwa ein Zehntel des bisherigen Werts.

Das heißt: Für Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhäusern oder Miet- und Eigentumswohnungen sinkt die Steuermesszahl von 0,35 Prozent auf 0,031 Prozent und für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke auf 0,034 Prozent. In Ländern mit eigenem Modell können die Steuermesszahlen abweichen.

Gut zu wissen

Im sozialen Wohnungsbau gibt es Rabatt: Die Steuermesszahl sinkt dort um 25 Prozent. Bei Baudenkmälern reduziert sie sich um 10 Prozent.

Mit dem Hebesatz haben die Kommunen auch bei der neuen Grundsteuer das letzte Wort über ihre Höhe. Sie entscheiden weiter eigenständig, wie hoch der Hebesatz ausfällt. Allerdings sind auch sie angehalten dafür zu sorgen, dass sich das Steueraufkommen insgesamt nicht signifikant ändert.

Ein Beispiel des Bundesfinanzministeriums verdeutlicht die Berechnung:

  • Für ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1960 mit einer Wohnfläche von 120 Quadratmetern, einer Grundstücksfläche von 1.000 Quadratmetern, einem Bodenrichtwert von 400 Euro und in einer Gemeinde mit Mietniveaustufe 4 ermittelt das Finanzamt nach Abgabe der neuen Grundsteuererklärung einen Grundsteuerwert von 310.100 Euro. Dieser wird zunächst mit der für Einfamilienhäuser geltenden Steuermesszahl von 0,031 Prozent multipliziert und anschließend mit dem Hebesatz der Gemeinde. Dieser liegt im Beispiel bei 421 Prozent. Daraus ergibt sich eine Grundsteuer von 404,71 Euro im Jahr (310.100 Euro x 0,031 Prozent x 421 Prozent).

Wird Grundsteuer nach Quadratmetern berechnet?

Um die Grundsteuer zu berechnen, spielt die Zahl der Quadratmeter eine Rolle, da sowohl Wohnfläche als auch Grundstücksfläche in die Ermittlung des Grundsteuerwerts einfließen. Sie ist aber nur ein Faktor von vielen (siehe oben).

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