Mieteinnahmen aus der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses sind Einkünfte und damit einkommensteuerpflichtig. Wir zeigen Ihnen, was von 10.000 Euro Miete übrigbleibt.
Haben Sie Mieteinnahmen, dann werden diese nach Abzug der Kosten wie normales Einkommen behandelt – und zu Ihrem Einkommen aus anderen Einkommensarten addiert. Werbungskosten, Abschreibungen und Schuldzinsen, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen, können Sie steuerlich geltend machen.
Die Höhe der Steuern auf 10.000 Euro Mieteinnahmen hängt also von Ihrem Gesamteinkommen ab, da Mieteinnahmen laut § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) der Einkommensteuer unterliegen. t-online zeigt anhand eines Beispielfalls mit 10.000 Euro Mieteinnahmen, was für Sie bei der Steuer gelten würde.
Wie viel Steuern Sie auf 10.000 Euro Mieteinnahmen zahlen müssen, lässt sich nicht pauschal sagen – aber zumindest lassen sich allgemeine Richtwerte bestimmen. Grundsätzlich gilt: Die Steuerlast eines jeden Steuerzahlers hängt vom individuellen Steuersatz ab, der sich nach der Höhe des zu versteuernden Einkommens richtet.
Wenn Sie beispielsweise nur ein geringes Einkommen haben, das im Jahr 2025 unter 12.096 Euro liegt (mehr zum Grundfreibetrag siehe unten), müssen Sie auf die 10.000 Euro Mieteinnahmen keine Einkommensteuer zahlen.
Nein, den gibt es nicht. Mieteinnahmen müssen zusammen mit allen anderen steuerpflichtigen Einkünften versteuert werden, sofern das Gesamteinkommen den Grundfreibetrag übersteigt. Der Grundfreibetrag liegt 2025 bei 12.096 Euro für Ledige und bei 24.192 Euro für Verheiratete.
Solange das gesamte Jahreseinkommen inklusive Mieteinnahmen unter diesen Beträgen liegt, fallen keine Steuern an. Übersteigt das Gesamteinkommen den Grundfreibetrag, müssen die Mieteinnahmen in voller Höhe zusammen mit den anderen Einkünften versteuert werden. Dabei wird der persönliche Einkommensteuersatz zugrunde gelegt.
Die Einkommensteuer unterliegt einem linear progressiven Belastungsverlauf. Das bedeutet, dass bei der Besteuerung Ihres Einkommens Ihr persönlicher Einkommensteuersatz zugrunde gelegt wird. Dieser beträgt mindestens 14 Prozent und höchstens 42 Prozent für Normalverdiener.
Ihr zu versteuerndes Einkommen errechnet sich aus Ihrem Bruttoeinkommen abzüglich des Grundfreibetrags von 12.096 Euro, sowie weiterer steuermindernder Ausgaben wie Werbungskosten, Entlastungsbetrag für Alleinerziehende, Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen und Freibeträge für Kinder (mehr dazu hier).
Der Spitzensteuersatz in Deutschland liegt aktuell bei 42 Prozent. Er wird bei einem zu versteuernden Einkommen von 68.430 Euro erreicht. Das entspricht einer zu zahlenden Steuer für Alleinstehende in Höhe von 18.104 Euro – die durchschnittliche Steuerbelastung liegt bei 26,46 Prozent.
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Liegt Ihr zu versteuerndes Einkommen einschließlich Mieteinnahmen oberhalb von 68.430 Euro, dann werden die Einkommensbestandteile oberhalb dieser Marke mit dem Steuersatz von 42 Prozent belastet. Ab einem Einkommen von 277.826 Euro greift dann der sogenannte Reichensteuersatz von 45 Prozent.
Angenommen, Ihr zu versteuerndes Einkommen beträgt 30.000 Euro inklusive der 10.000 Euro Mieteinnahmen: In diesem Fall würden Sie einen Durchschnittssteuersatz von 14,71 Prozent zahlen. Die Gesamtsteuerlast für einen Alleinstehenden liegt bei 4.412 Euro. Auf die 10.000 Euro Mieteinnahmen entfallen demnach rund 1.470 Euro Steuern.
Übersteigt Ihr zu versteuerndes Gesamteinkommen inklusive 10.000 Euro Mieteinnahmen den Betrag von 68.430 Euro, gilt der Spitzensteuersatz von 42 Prozent – der allerdings erst ab dem ersten Euro über der Einkommensschwelle angewendet wird.
Bei einem zu versteuernden Gesamteinkommen von 68.430 Euro entfallen somit auf die Mieteinnahmen rund 2.645 Euro Einkommensteuer.
Die genaue Steuerlast hängt von Ihren Werbungskosten, Abschreibungen und anderen Faktoren ab (siehe weiter unten), die Ihr zu versteuerndes Einkommen mindern.
Es gibt mehrere Möglichkeiten, um die Steuerlast auf Mieteinnahmen zu reduzieren:
Werbungskosten absetzen: Alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, können Sie als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Dazu gehören:
- Finanzierungskosten (Zinsen für Darlehen)
- Instandhaltungskosten- und Renovierungskosten
- Grundsteuer und Gebäudeversicherung
- Verwaltungskosten (zum Beispiel Hausverwaltung)
- Abschreibungen auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten
Je mehr Werbungskosten anfallen, desto geringer sind die zu versteuernden Mieteinnahmen.
Abschreibungen nutzen: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für Ihr Mietobjekt können Sie über die Nutzungsdauer abschreiben. Höhere Abschreibungen mindern Ihre Steuerlast. Ein Nutzungsdauer-Gutachten kann hier hilfreich sein, um die Abschreibungen zu maximieren.
Verlustvorträge geltend machen: Übersteigen Ihre Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht Ihnen ein Verlust. Diesen können Sie vortragen und in Folgejahren mit Gewinnen aus Vermietung verrechnen.
Niedrigere Steuerprogression nutzen: Bei geringen Mieteinnahmen kann es sinnvoll sein, diese dem niedrigeren Steuersatz der Ehepartnerin oder des Ehepartners zuzurechnen, um diesen Vorteil innerhalb der Steuerprogression zu nutzen. Wenn Sie zudem alle Werbungskosten und Abschreibungen und Verlustvorträge geltend machen, könnten Sie Ihre Steuerlast auf Mieteinnahmen oft deutlich reduzieren.
Wenn Sie Gewinne aus der Vermietung oder Verpachtung von Häusern, Wohnungen oder anderen Immobilien erzielen, müssen Sie diese in Ihrer Einkommensteuererklärung gesondert in der sogenannten Anlage V angeben. Auch die Werbungskosten, die im Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften stehen, müssen Sie in diesem Formular angeben.
