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Verkehrswert oder Verkaufswert: Was zählt bei der Erbschaftsteuer?
23.09.2026 – 07:12 UhrLesedauer: 4 Min.
Jede Woche beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute geht es um die Berechnung der Erbschaftsteuer bei vererbten Immobilien.
Eine t-online-Leserin fragt: „Wenn ich ein Haus erbe und später verkaufe, wird die Erbschaftsteuer auf den Verkehrswert oder den Verkaufswert berechnet?“ Diese Frage ist berechtigt, denn bei der Vererbung und dem späteren Verkauf von Immobilien gibt es einige steuerliche Besonderheiten. Wir erklären, wie die Erbschaftsteuer funktioniert, welche Rolle der Verkehrswert spielt und was passiert, wenn der Verkaufswert von diesem abweicht.
Verkehrswert oder Verkaufswert: Was ist entscheidend?
Die Erbschaftsteuer wird grundsätzlich auf den Verkehrswert der Immobilie berechnet – und zwar zum Zeitpunkt des Erbfalls, also dem Todestag des Erblassers. Der Verkaufswert kann jedoch unter bestimmten Bedingungen Einfluss auf die Steuerberechnung haben.
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Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, bezeichnet den Preis, den eine Immobilie nach zum Zeitpunkt der Bewertung unter normalen Marktbedingungen erzielen würde. Dabei werden weder außergewöhnliche Umstände noch persönliche Präferenzen der Beteiligten berücksichtigt.
Was passiert, wenn der Verkaufswert über dem Verkehrswert liegt?
Wenn Sie die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall verkaufen und der Verkaufswert höher ist als der vom Finanzamt ermittelte Verkehrswert, bleibt der ursprünglich festgestellte Verkehrswert dennoch maßgeblich für die Berechnung der Erbschaftsteuer.
§ 198 des Bewertungsgesetzes (BewG) erlaubt ausschließlich den Nachweis eines niedrigeren allgemeinen Marktwerts zugunsten des Steuerpflichtigen. Es gibt keine gesetzliche Grundlage, die das Finanzamt dazu verpflichtet, den Verkehrswert nachträglich nach oben zu korrigieren, wenn der Verkaufswert höher ausfällt.
Das bedeutet: Der Verkaufswert hat keinen Einfluss auf die Erbschaftsteuer, wenn er über dem festgestellten Verkehrswert liegt. Diese Regelung schützt Erben davor, bei einem späteren Verkauf zu einem höheren Preis zusätzliche Erbschaftsteuer zahlen zu müssen.
Rechtsprechung zur Verkehrswertbewertung
Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil (Az. II R 14/20) klargestellt, dass § 198 Bewertungsgesetz (BewG) eine „Einbahnstraße“ ist: Demnach ist ausschließlich der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts zugunsten des Steuerpflichtigen erlaubt. Eine Regelung, die das Finanzamt dazu verpflichtet, den Verkehrswert nachträglich nach oben anzupassen, wenn die Immobilie zu einem höheren Preis verkauft wird, gibt es nicht.
Was passiert, wenn der Verkaufswert unter dem Verkehrswert liegt?
Liegt der tatsächliche Verkaufswert unter dem vom Finanzamt festgelegten Verkehrswert, können Sie die Steuerlast senken. Dies gelingt am einfachsten bei einem Verkauf innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erbfall, da das Finanzamt den Kaufvertrag dann meist direkt als Wertnachweis akzeptiert.
Bei einem späteren Verkauf nach über einem Jahr ist eine steuerliche Korrektur der Erbschaftsteuer zwar rechtlich weiterhin möglich, das Finanzamt verlangt dann jedoch in der Regel den zusätzlichen, kostenaufwendigen Nachweis durch ein rückwirkendes Verkehrswertgutachten. Wichtig ist zudem, dass der Erbschaftsteuerbescheid zu diesem Zeitpunkt noch nicht rechtskräftig sein darf.
