Immobilie geerbt: Welche Behördengänge Erben bevorstehen

Alle wichtigen Schritte

Immobilie geerbt: Das sollten Erben jetzt tun

Hat man eine Immobilie geerbt, stehen meist Behördengänge auf dem Programm. Doch nicht alles spielt sich in Ämtern oder auf deren Serviceseiten im Netz ab.

Wer ein Haus erbt, hat plötzlich jede Menge zu erledigen. Die Beantragung des Erbscheins steht dabei nur am Anfang einer langen To-do-Liste, die besser schnell als langsam abgearbeitet werden sollte. Welche Dinge wichtig sind:

„Als Erstes empfiehlt es sich, beim Nachlassgericht einen Erbschein zu beantragen“, sagt Jan Bittler, Geschäftsführer der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge. „Mit dem Ausstellen des Erbscheins informiert das Nachlassgericht automatisch das Grundbuchamt, wo der neue Eigentümer dann eingetragen wird“, so Bittler.

Wichtig: Mit der Information des Nachlassgerichts an das Grundbuchamt wird die Umschreibung des Grundbuchs nicht vollzogen. Das geschieht erst auf Antrag des Erben.

Grundlage für den Erbschein ist der Nachlasswert. Das ist der reine Wert des Erbes, der aus dem Vermögen des Erblassers abzüglich sämtlicher Verbindlichkeiten ermittelt wird. Was nach Abzug der Verbindlichkeiten übrigbleibt, ist der Betrag, den die Erben erhalten.

Ein Erbschein ist nicht verpflichtend, alternativ ist auch ein notarielles Testament geeignet, das Erbe nachzuweisen. Deswegen gibt es für die Beantragung des Erbscheins auch keine Frist – das wäre grundsätzlich auch noch Jahre nach Eintritt des Todesfalls des Erblassers möglich.

„Aber es ist besser, sich einen ausstellen zu lassen. Ohne Erbschein sind Erben kaum handlungsfähig“, sagt Wolfgang Wawro, Steuerexperte des Deutschen Steuerberaterverbands. „Viele Behörden, Banken, Versicherungen und andere Institutionen verlangen ihn als Nachweis.“ Praktisch sei die Beantragung des Erbscheins also unabdingbar. Dabei gilt grundsätzlich: je höher der Nachlasswert, desto höher auch die Kosten für den Erbschein.

„Binnen zweier Jahre nach Kenntnis des Erbfalls muss die Umschreibung im Grundbuch beantragt sein“, so Wolfgang Wawro. In dieser Zeit sollten auch alle anderen Angelegenheiten rund um das Haus geordnet sein – etwa Bankkredite, Versicherungen, Steuern. „Erben, die das Haus selbst übernehmen wollen, schaffen das in der Regel in einigen Monaten“, so Wawro. „Soll das Haus verkauft werden, kann es länger dauern.“

Interessant ist für die Erben, ob das Haus noch mit Grundschulden oder Hypotheken belastet ist. Das ist im aktuellen Grundbuchauszug erfasst. Beim Umschreiben des Grundbuchs sollten Erben darauf achten, ob eventuell eingetragene Lasten wie ein vollständig getilgtes Bankdarlehen des Verstorbenen gelöscht werden können, rät Jan Bittler.

Grundsätzlich muss jeder Erbe Erbschaftsteuer zahlen. Es gibt aber gewisse Freibeträge, die zumindest nahen Verwandten die Steuerlast ersparen können. So sind für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro steuerfrei, für Kinder und Stiefkinder jeweils 400.000 Euro. Für weiter entfernte Verwandte sinkt der Freibetrag weiter ab. „Ist das Erbe höher als der Freibetrag, der dem Erben zusteht, muss er das Finanzamt informieren“, betont Jan Bittler. Dafür haben Erben genau drei Monate Zeit.

Das Finanzamt wird dann gegebenenfalls eine Erbschaftssteuererklärung einfordern. Wie hoch der Wert der Immobilie angesetzt wird, legt das Finanzamt anhand eines Bewertungsverfahrens fest, in dem regionale Vergleichswerte zugrunde gelegt werden. „Das Finanzamt besichtigt die geerbte Immobilie nicht“, sagt Jan Bittler. Sollten Erben mit der Bewertung des Bewertungsverfahrens nicht einverstanden sein, können sie einen eigenen Gutachter beauftragen, den Wert zu ermitteln.

„Wichtig ist, bei der Anmeldung des Erbes beim Finanzamt den gesamten Nachlasswert anzugeben, also nicht nur den Wert der Immobilie, sondern gegebenenfalls auch Wertgegenstände wie Schmuck oder Bilder sowie Hausrat“, sagt Wolfgang Wawro.

Vor allem in Erbengemeinschaften ist man sich häufig uneins: Was soll mit dem geerbten Haus geschehen? Soll einer der Erben einziehen und die anderen auszahlen? Soll es vermietet werden? Oder ist der Verkauf die beste Lösung. „In jedem Fall müssen sich die Erben einigen, einer allein kann seinen Willen nicht gegen die anderen durchsetzen“, sagt Jan Bittler.

Er empfiehlt, vor der Entscheidung den Marktwert des Hauses zu ermitteln, indem man zwei oder drei Makler der Region anfragt. „In jedem Fall sollte eine Teilungsversteigerung vermieden werden, weil sich die Erbengemeinschaft nicht einigen kann. Denn dabei wird meist nicht der optimale Preis erzielt.“